Coraz więcej Polaków decyduje się na zakup nieruchomości w Hiszpanii. Trend ten jest szczególnie widoczny na wybrzeżach Costa del Sol i Costa Blanca, gdzie wysoki popyt na wynajem turystyczny i długoterminowy sprawia, że zagraniczne inwestycje stają się coraz bardziej popularne.
Dla jednych zakup nieruchomości to sposób na atrakcyjną stopę zwrotu i dywersyfikację majątku, dla innych – wynik dziedziczenia międzynarodowego, które w Europie pojawia się coraz częściej. Niezależnie jednak od tego, czy nieruchomość została kupiona, czy odziedziczona, polscy podatnicy muszą pamiętać, że dochody uzyskane w Hiszpanii mogą generować obowiązki podatkowe zarówno w Hiszpanii, jak i w Polsce.
Zrozumienie zasad opodatkowania transgranicznego jest więc kluczowe dla każdego, kto planuje inwestować, wynajmować, sprzedawać lub dziedziczyć nieruchomości w Hiszpanii, pozostając polskim rezydentem podatkowym.
Rezydencja podatkowa a opodatkowanie zagranicznych dochodów
Zgodnie z polskim prawem rezydentem podatkowym w Polsce jest osoba, która:
-
posiada w Polsce centrum interesów życiowych, lub
-
przebywa w Polsce ponad 183 dni w roku podatkowym.
Wystarczy spełnić jeden z tych warunków, aby podlegać nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu – czyli rozliczać w Polsce wszystkie dochody uzyskane na całym świecie, również te z nieruchomości położonych w Hiszpanii.
Polska i Hiszpania są jednocześnie stronami umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (1979). Umowa ta reguluje zasady, które mają pierwszeństwo przed prawem krajowym i chronią przed podwójnym opodatkowaniem tych samych dochodów.
Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii przez polskich rezydentów
Dla polskiego rezydenta sprzedaż hiszpańskiej nieruchomości może wiązać się z obowiązkiem podatkowym w Polsce – szczególnie jeśli sprzedaż następuje w ciągu 5 lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana.
Jeśli sprzedaż nastąpi wcześniej, powstaje obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego w Polsce, nawet jeśli podatek został już zapłacony w Hiszpanii.
W przypadku nieruchomości odziedziczonych, pięcioletni okres nie liczy się od momentu nabycia przez spadkobiercę, lecz od chwili, w której nieruchomość pierwotnie nabył lub wybudował spadkodawca. Często pozwala to sprzedać odziedziczoną nieruchomość bez podatku w Polsce.
Polskie przepisy przewidują również ulgę mieszkaniową, która umożliwia uniknięcie podatku, jeśli środki ze sprzedaży zostaną w ciągu 3 lat przeznaczone na cele mieszkaniowe w Polsce, UE/EOG lub Szwajcarii.
Hiszpania ma jednak prawo opodatkować zysk ze sprzedaży nieruchomości na swoim terytorium. Aby uniknąć podwójnego opodatkowania, polski podatnik może odliczyć hiszpański podatek od podatku należnego w Polsce – do wysokości 19%.
Opodatkowanie dochodów z najmu nieruchomości w Hiszpanii
Dochody z najmu nieruchomości w Hiszpanii podlegają opodatkowaniu zarówno w Hiszpanii, jak i w Polsce.
W Polsce najem zagraniczny rozliczany jest jako ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, według stawek:
-
8,5% przychodów – do 100 000 PLN rocznie,
-
12,5% – od nadwyżki ponad limit.
Polski ryczałt dotyczy przychodu, nie dochodu – co oznacza, że koszty poniesione w Hiszpanii (np. amortyzacja, prowizje, remonty) nie są w Polsce uwzględniane.
Podatnik musi wpłacać ryczałt miesięcznie, do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni (za grudzień – do 20 stycznia). Harmonogram rozliczeń w Hiszpanii nie ma wpływu na obowiązki podatkowe w Polsce.
Tak jak w przypadku sprzedaży, polski podatnik może odliczyć podatek zapłacony w Hiszpanii, zgodnie z zasadami umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Podatek od spadków i darowizn obejmujący hiszpańskie nieruchomości
Podatek od spadków i darowizn to obszar szczególnie skomplikowany, ponieważ Polska nie ma z Hiszpanią umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania w tym zakresie.
Zgodnie z polską ustawą o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy w Polsce powstaje, jeżeli beneficjent jest:
-
obywatelem polskim, lub
-
ma miejsce stałego zamieszkania w Polsce.
Oznacza to, że nawet osoby na stałe mieszkające za granicą mogą być zobowiązane do zapłaty podatku w Polsce przy otrzymaniu nieruchomości w spadku lub darowiźnie z Hiszpanii.
Dobrą wiadomością jest to, że najbliższa rodzina – małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, pasierbowie oraz rodzice adopcyjni – może skorzystać ze zwolnienia z podatku, o ile spełni określone warunki sprawozdawcze.
Najważniejsze wnioski dla polskich właścicieli nieruchomości w Hiszpanii
Posiadanie nieruchomości w Hiszpanii to atrakcyjna i często opłacalna inwestycja, ale wiąże się z wielowarstwowymi obowiązkami podatkowymi.
Dochody z najmu i sprzedaży mogą być opodatkowane w obu krajach, a kwestie spadkowe i darowizn wymagają szczególnej uwagi ze względu na możliwość podwójnego opodatkowania.
Zrozumienie zasad wynikających z polskiego i hiszpańskiego systemu podatkowego jest kluczowe, a każda sytuacja wymaga indywidualnej analizy.
Ważne zastrzeżenie – artykuł ma charakter poglądowy
Informacje przedstawione w tym artykule mają charakter ogólny i poglądowy.
Przepisy podatkowe oraz ich interpretacja mogą różnić się w zależności od:
-
statusu rezydencji,
-
formy nabycia nieruchomości,
-
sposobu rozliczania,
-
sytuacji rodzinnej i majątkowej danej osoby.
🔔 Niniejszy tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.
Przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji finansowej, inwestycyjnej lub prawnej zdecydowanie zalecamy konsultację z prawnikiem lub doradcą podatkowym specjalizującym się w prawie hiszpańskim oraz transgranicznym.
W GHG zapewniamy kompleksową opiekę dla właścicieli nieruchomości w Hiszpanii i możemy zorganizować spotkanie z radcą prawnym biegłym w zakresie międzynarodowego prawa podatkowego, spadków i nieruchomości.
Dzięki odpowiedniemu planowaniu każda inwestycja w Hiszpanii może być nie tylko przyjemna, ale przede wszystkim bezpieczna pod względem podatkowym.
Źródła:
estate.pl | sede.agenciatributaria.gob.es | infor.pl | podatki.gov.pl
