Wyrok Sądu Najwyższego Hiszpanii (STS 620/2026) z 19 maja 2026 r. uchylił przepisy wprowadzające obowiązkowy krajowy rejestr najmu krótkoterminowego (NRA). To istotna zmiana dla właścicieli nieruchomości oraz osób planujących zakup domu lub apartamentu z przeznaczeniem na wynajem turystyczny.
Wyrok wywołuje skutki od dnia publikacji w BOE (8 czerwca 2026 r.), bez okresu przejściowego. Oznacza to, że właściciele nieruchomości nie są już zobowiązani do rejestracji w tym systemie ani do uzyskiwania krajowego numeru identyfikacyjnego. Nadal jednak obowiązują przepisy regionalne, lokalne oraz podatkowe regulujące wynajem krótkoterminowy.
Skargę na przepisy wniosła Generalitat Valenciana, a Sąd Najwyższy wydał w tej sprawie serię wyroków (620/2026 z 19 maja, 649/2026 z 27 maja, 669/2026 z 1 czerwca, 697/2026 z 4 czerwca) w odpowiedzi na skargi kolejnych wspólnot autonomicznych i operatorów.
W artykule wyjaśniamy, co dokładnie zmienił wyrok, jakie obowiązki nadal spoczywają na właścicielach oraz na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości pod wynajem turystyczny.
Kluczowe informacje
- Wyrok STS 620/2026 z 19 maja 2026 r. uchylił przepisy ustanawiające obowiązkowy krajowy rejestr NRA, uznając, że kompetencje w zakresie regulacji najmu turystycznego należą przede wszystkim do wspólnot autonomicznych.
- Zniesiony został obowiązek rejestracji w NRA oraz uzyskania krajowego numeru identyfikacyjnego wymaganego wcześniej przy publikowaniu ofert na platformach takich jak Airbnb czy Booking.com. W mocy pozostały jednak: Ventanilla Única Digital (cyfrowe jednolite okienko), obowiązek przekazywania danych przez platformy (Airbnb, Booking) oraz transmisja danych do celów statystycznych – platformy nadal raportują dane o ogłoszeniach do systemu państwowego, tylko z numerem regionalnym zamiast NRA.
- Nadal obowiązuje regionalna licencja turystyczna. W Andaluzji jest to numer VUT dla nieruchomości miejskich lub VTAR dla nieruchomości wiejskich wraz z wpisem do Rejestru Turystyki Andaluzji (RTA).
- Dochód z wynajmu krótkoterminowego nadal podlega opodatkowaniu w Hiszpanii. W przypadku nierezydentów obowiązuje podatek IRNR.
Czym był rejestr NRA?
NRA (Registro Único de Arrendamientos) był krajowym rejestrem utworzonym na podstawie Dekretu Królewskiego 1312/2024. Prowadzony przez hiszpański Rejestr Gruntów obejmował właścicieli oferujących nieruchomości w ramach najmu krótkoterminowego.
Przed wydaniem wyroku właściciele byli zobowiązani do:
- rejestracji nieruchomości w krajowym systemie NRA,
- uzyskania krajowego numeru identyfikacyjnego,
- podawania tego numeru w ofertach publikowanych na platformach takich jak Airbnb i Booking.com.
Rozwiązanie to budziło liczne kontrowersje. Wielu właścicieli posiadało już regionalną licencję turystyczną, jednak z powodów administracyjnych nie mogło uzyskać numeru NRA. W praktyce uniemożliwiało to legalne prowadzenie wynajmu, mimo spełnienia wszystkich wymogów obowiązujących na poziomie regionalnym.
Co zmienia wyrok Sądu Najwyższego?
Sąd Najwyższy uznał, że administracja centralna nie miała kompetencji do ustanowienia obowiązkowego krajowego rejestru najmu turystycznego. W konsekwencji upadł sam rejestr NRA i obowiązek uzyskania krajowego numeru identyfikacyjnego — pozostałe elementy systemu, opisane wyżej, nadal obowiązują.
W praktyce oznacza to, że:
Dla właścicieli i inwestorów
- nie ma już obowiązku rejestracji nieruchomości w NRA,
- nie trzeba uzyskiwać krajowego numeru identyfikacyjnego,
- podstawą legalnego wynajmu pozostaje spełnienie wymogów obowiązujących w danym regionie.
Dla platform rezerwacyjnych
Platformy takie jak Airbnb i Booking.com nie powinny już wymagać numeru NRA. Nadal jednak przekazują dane o ogłoszeniach do systemu państwowego z numerem regionalnej licencji turystycznej zamiast numeru NRA. W dalszym ciągu mogą natomiast wymagać numeru regionalnej licencji turystycznej zgodnie z przepisami obowiązującymi w danym regionie Hiszpanii.
Jakie obowiązki nadal obowiązują właścicieli?
Wyrok nie znosi przepisów regulujących wynajem turystyczny. Uchyla jedynie obowiązek funkcjonowania krajowego rejestru NRA i obowiązek uzyskania krajowego numeru identyfikacyjnego.
Właściciele nadal muszą:
- uzyskać regionalną licencję turystyczną,
- spełnić wymogi określone przez wspólnotę autonomiczną,
- stosować się do lokalnych przepisów obowiązujących w danej gminie,
- rozliczać dochody z wynajmu zgodnie z hiszpańskim prawem podatkowym.
W Andaluzji nadal obowiązują:
- numer VUT (Vivienda de Uso Turístico) dla nieruchomości miejskich,
- numer VTAR dla nieruchomości wiejskich,
- wpis do Rejestru Turystyki Andaluzji (RTA).
Aby uzyskać wpis do RTA, nieruchomość musi spełniać określone wymagania techniczne i prawne, m.in.:
- posiadać Licencję Pierwszego Zasiedlenia (Licencia de Primera Ocupación),
- spełniać minimalne wymagania dotyczące powierzchni i wyposażenia,
- uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej, jeśli jest ona wymagana przez obowiązujące przepisy,
- spełniać pozostałe wymogi wynikające z lokalnych regulacji.
Co zrobić, jeśli nieruchomość była już zarejestrowana w NRA?
Nie ma potrzeby podejmowania żadnych dodatkowych działań.
Niezależnie od tego, czy nieruchomość była wpisana do NRA, oczekiwała na rejestrację lub nie uzyskała wpisu, obowiązek ten przestał obowiązywać. Obecnie podstawą legalnego prowadzenia wynajmu pozostaje regionalna licencja turystyczna oraz zgodność z lokalnymi przepisami.
Właściciele mogą jednak rozważyć zwrot poniesionych kosztów: dotyczy to opłat rejestrowych (aranceles registrales) zapłaconych za uzyskanie numeru NRA oraz za roczną deklarację. Osoby, które z powodu braku numeru NRA zostały wykluczone z platform rezerwacyjnych, mogą z kolei rozważyć roszczenia odszkodowawcze wobec administracji (np. z tytułu utraconych rezerwacji czy poniesionych kosztów). Warto w tym zakresie skonsultować się z prawnikiem co do możliwości odzyskania poniesionych opłat.
Na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości pod wynajem turystyczny?
| ETAP | CO NALEŻY SPRAWDZIĆ | RYZYKO |
| Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej | Czy nieruchomość spełnia warunki uzyskania wpisu do RTA (zgoda wspólnoty, Licencja Pierwszego Zasiedlenia, odpowiedni metraż) | Brak możliwości legalnego wynajmu po zakupie |
| Due diligence | Pełna analiza prawna nieruchomości przed podpisaniem umowy PPC | Zakup nieruchomości niespełniającej wymogów prowadzenia najmu turystycznego |
| Umowa rezerwacyjna lub PPC | Wprowadzenie klauzuli umożliwiającej odstąpienie od umowy, jeśli prowadzenie wynajmu okaże się niemożliwe | Utrata zadatku (arras) |
| Po zakupie | Rejestracja w RTA oraz uzyskanie numeru VUT lub VTAR | Brak możliwości legalnego wynajmu |
Warto pamiętać, że część gmin wprowadza własne ograniczenia dotyczące nowych rejestracji najmu turystycznego. Dlatego analizę prawną nieruchomości najlepiej przeprowadzić jeszcze przed podpisaniem prywatnej umowy sprzedaży (PPC) oraz wpłatą zadatku (arras).
FAQ
Czy nadal potrzebuję licencji turystycznej, aby wynajmować nieruchomość na Airbnb w Hiszpanii?
Tak. Wyrok uchylił jedynie obowiązek rejestracji w NRA. Regionalna licencja turystyczna nadal pozostaje obowiązkowa i to jej numer jest podstawą prowadzenia legalnego wynajmu.
Czy muszę coś zrobić, jeśli moja nieruchomość była już zarejestrowana w NRA?
Nie w zakresie samej rejestracji NRA — ten obowiązek przestał istnieć. Warto jednak sprawdzić z prawnikiem możliwość odzyskania wcześniej poniesionych opłat rejestrowych.
Czy dochód z wynajmu krótkoterminowego nadal podlega opodatkowaniu?
Tak. Dochód z wynajmu nadal podlega opodatkowaniu w Hiszpanii. Nierezydenci rozliczają go w ramach podatku od dochodu nierezydentów (IRNR).
